进入2015年下半年,中国经济风云突变,股灾发生,导致了一场非常悲壮的股市保卫战,紧接着人民币突然大贬值,一片风声鹤唳,又开始了艰巨的人民币保卫战。然而这几天,另一个战场又开始了一场保卫战,那就是房地产保卫战。
1、这几天,首先放开了外国人在中国购房的限制,昨晚又下调了公积金贷款购房首付。加上之前各个地方政府早已放开的各种限制,实际上对于房地产的调控已经名存实亡。
2、中国经济正在改革中转型,未来将通过“大众创新、万众创业”,激活实体经济。但在相当长时间里,房地产仍然是第一大产业。虽然它遭遇了拐点,显得力不从心,但仍无可替代。再加上汽车业(第二大行业)也陷入低迷期,所以让房地产继续发挥作用,对于保增长很重要。
3、通过连续不断的降息,现在商业按揭贷款利率已经低于2009年救市时期(但折扣没有2009年高)。公积金贷款利率,也随着商业贷款利率降低,而不断走低。现在再降低首付比例,应该说累计的力度已经非常大。如果未来央行再度降息,资金的杠杆作用就将更加显著地表现出来。
4、此次降低公积金贷款首付比例,政策信号作用强烈。央行降息、降准,很难说是针对房地产的,更多是为了实体经济。但降低公积金首付比例,则是给房地产开小灶。这预示着,未来可能会有更多支持房地产平稳发展的政策出台。因此,可以看成是新一轮救市(楼市)的启动。
5、那么房地产保卫战会成功吗?短期会,长期一定会失败,为什么?因为人民币汇率的贬值必然会冲击房地产,同时资金外流带走了外汇储备,导致外汇占款负增长。这样一来支撑房地产价格的广义货币增量M2,主要靠商业银行信贷衍生,这样会导致商业银行的坏账大幅度增长,一旦商业银行的坏账上升,会导致资本金受损,资本充足率下降,会导致信贷扩张不足,甚至被动信贷紧缩,一旦这样,那么房地产的溃败就会到来。当然,现在还没到这一步。
6、虽然三部委明确表示,北上广深自行决定首付的最低比例,似乎力度很难超过普通城市。但新一轮扶持楼市政策的出台,肯定还是一线城市最受益。原因很简单:只有一线城市和部分强二线城市,还存在严重的供需矛盾。其他大部分中小城市,人口要么增长缓慢,要么严重流失。利好对于这些城市来说,已经是“春风难度玉门关”了。
7、毫无疑问,新政对房地产行业构成显著利好,这个板块的股票近期会有表现。这个政策对股市的作用也是正面的,但力度有限。
8、股市正在经历罕见的监管风暴,昨天傍晚又有人被要求协助调查的报道,尚有待进一步证实。应该说,这对于规范中国证券市场是积极的。内幕交易的存在,不仅让国家政策缺少权威性,还让救市主力身陷腹背受敌的局面。未来中国将实施IPO注册制,到那时,如果市场还不规范,将出现更加令人瞠目的事件。
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