今天，两家著名的大型财经媒体的消息和一个重要省份楼市新政，需要特别重视，因为他们传递出一个相对靠谱的信号：2015年新一轮调控放松、拯救楼市的行动，正在展开，而且其力度会超过很多人的预期！

媒体报道之一：中国证券报记者获悉，高层密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策。其中，除税收、限购、房贷政策松绑外，还包括加大棚户区改造支持力度、吸引社会资本加入等。目前，有关部门正等待合适时机推出相关政策。

媒体报道之二：经济观察报记者经多方求证获悉：住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。一位接近央行研究局的人士告诉记者：“应地方要求，央行之前调研过房贷利率的基本情况，会适当调整房贷利率，现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度，所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。”

杨评：2015年前两个月的全国房地产数据，相当糟糕，一定让中央非常担忧，如果2015年房地产市场仍不能复苏，尤其是投资建设指标不能企稳，则经济稳增长压力将比去年还要大！另外，政府工作报告中已经罕见的表态：支持改善性购房需求、稳定住房消费、收购存量房用于安置房与公租房。此三条方针很明确。接下去，中央相关部委出台政策，顺理成章。

今年2月，我之前曾发表过一篇文章《住房消费是2015年房产政策的“主打歌”》http://blog.sina.com.cn/s/blog_48f783610102vc42.html。当时，四川资阳市政府出台了《关于稳定住房消费的实施意见》，涉及税收金融、棚改货币安置、住房公积金、首套房认定标准等多方面。其中“购房直接奖励现金、鼓励农民进城买房、取消境外机构和个人在当地购房限制”等三项新措施力度较大，比如针对首次置业者，政府一次性奖励7000元。据此，笔者大胆的判断：2015年房地产政策将继续宽松，但政策“主打歌”，已由“稳定房地产市场”，转向“稳定住房消费”。

一个重要省份的重要救市文件：“闽七条”

2015年3月19日发的文，网上没有公布全文，但官方昨天把新闻通发稿发给了多家媒体，于是今天媒体上纷纷如下报道。且看老杨逐条分析。

为稳定住房消费、支持群众首套房首改房等刚性住房需求的要求，促进福建省房地产市场长期平稳健康发展，省住建厅、财政厅、金融办等三部门近日制定出台了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》（以下简称《若干意见》）。该《若干意见》今日起施行。

该《若干意见》要求各市、县（区）人民政府应根据本《若干意见》和我省《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（“闽八条”）要求，结合本地实际一并贯彻执行，并制定更具有针对性的实施意见，实行一市一策，一县（区）一策，切实支持群众首套房、首改房等刚需住房需求。

杨评：正如2月份时我文章所言，闽七条也与资阳新政一样，打的旗号是：稳定住房消费。他把首套房和首改房，都算作“刚性住房需求”，这样的提法在官方文件中，还算是第一次出现！其实去年的闽八条就有很多新花样，可见福建政府中有高手、有人才噢！

1、首改房认定放宽

除购买别墅外，个人购买首套房、首改房（含一手房和二手房），不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。

个人购买首套房后，再次购买房屋，除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。

取消对境外个人（包括港澳台居民、华侨）、境外机构的购房限制。

杨评：去年9月的“央四条”中规定：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。而福建则规定：除了别墅，只要是购买第二套房，都算作首改，都可享受首套房贷优惠。

也即不管第一套房是否已结清贷款，也不管第二套是否属于普通住房。因此，这条救市的力度很大！但正如去年闽八条中的房贷政策，省政府的要求很宽松，但非省商业银行不会全部执行，毕竟贷款利率涉及到利益。

另外，是第一个公开取消限外的省份！

2、支持公积金贷款

各地住房公积金个贷使用率可以达到95%以上，当地财政要予以支持；个贷使用率低于85%的设区市，要提高贷款最高额度。

对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%；已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款；首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率。

各住房公积金受托银行应保证满足组合贷款中的商业贷款部分，并执行住房公积金贷款的相应政策。

有条件的城市要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活存量贷款资产、增加资金规模。

杨评：当前国家政策口径：首套房贷、且户型90平米以下普通住房，公积金贷款首付才允许最低二成！而福建规定：不论是否是首次购房，也不论是否属于90平以下普通住房，都可降至二成！

另外，还规定第二次公积金贷款也执行基准利率，也即就算是买的是第十套房，只要是第二次申请公积金贷款，同样可以享受基准利率，这与住建部的公积金政策是相悖的！

相比前面的商业贷，地方政府有很大权力控制公积金政策，所以这一政策的利好性，甚至大于前者。

3、支持住房贷款

《若干意见》称，兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社（农商行）等本省地方法人金融机构对购买首套房、首改房申请贷款，应执行贷款利率不高于基准利率，并应根据实际适当下浮贷款利率。

鼓励其他商业银行比照本省金融机构执行。各商业银行应优先满足购买首套房、首改房的贷款需求，缩短放贷审批周期，对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在贷款协议签订之日起45天内予以放款。

各商业银行应适应我省城镇化发展需要，支持非本地居民异地购房，对于非本地居民在购房所在地商业银行申请办理个人住房贷款，应当予以受理，并发放住房贷款。有条件的县、市可结合本地实际，给予个人购买首套房、首改房适度的财政补贴。

杨评：正如上面所评，地方政府不能左右外地商业银行的房贷政策，但对本地银行，比如福建地区的兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社（农商行），却有很大的影响力和指导性。对首改房贷款限定利率，等于说对所有的二套房（除别墅），都可以享受一定的利率优惠，也即不必按上浮利率执行。

给予个人购买首套房、首改房适度的财政补贴。主要指代购房贷款贴息，十多年前，上海就曾对特定群体的房贷，进行财政贴息，有利于刺激需求。这要看地方政府的态度了，长官们需要对财政支出、与购房需求增长所带来的收入，二者之间的利弊进行权衡。

4、房屋货币化安置

实行房屋征收以货币化安置为主。各市、县（区）人民政府应当建立货币化安置被征收人选购存量商品房服务平台，为被征收人购房提供便利。

在对被征收人实行货币化安置后，各市、县政府可以统一组织被征收人购买商品房用于安置，并由商品房开发建设单位给予被征收人“团购”优惠。各市、县（区）人民政府可以使用国家开发银行棚户区改造项目政策性贷款，采用政府采购方式收储商品房，供实行货币化安置的棚户区改造项目房屋被征收人选购。被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后，凭《购房合同》和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续，并可按当地教育行政主管部门相关规定办理子女入学和转学等手续；自货币化安置协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同片内生源办理。

杨评：李总理在政府报告中已明确提出：住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。今年各地都会落实政府最高指示。只不过福建行动最为积极。另外，“实行房屋征收以货币化安置为主。”“为主”两个字有新意，这是一个泛量化指标，也即未来福建各地货币化安置的比重，要大于实物化安置的比重。这对于去化存量房库存、增加市场需求，是一个很实在的利好！

5、打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换

各市、县（区）人民政府要根据本地房地产市场现状、财力状况等因素，购买户型合适的存量商品房作为保障性住房房源，也可长期租赁户型合适的存量商品房作为公共租赁住房房源，原则上不再开工建设公共租赁住房。各市、县要根据需要，在满足政策、技术规定前提下，引导房地产企业调整或改造原有户型，以适应商品房与保障性住房转换需求。

有条件的地区，对符合条件的住房保障家庭购买、承租商品房，要以采取发放货币补贴方式为主予以保障。各级财政可以统筹保障性住房建设等专项资金，通过PPP方式和市场化租金分级补贴等政策，引导社会资本购买存量商品房作为公共租赁住房。

杨评：这条与上条类似。上条涉及货币化安置，与旧改棚改有关。这条涉及货币化补贴保障房群体，而且同样要求收购存量商品房，用于保障房，而且原则上不再新建公租房。以后大量的保障房群体的购房与租房需求，都将通过去市场上购房和租房实现，这有利于增加市场需求。

6、试推共有产权住房

试行推出共有产权住房。各级财政可以安排专项资金通过国有投资公司参股房地产项目或收购库存商品房，作为共有产权住房面向在自贸区、各类科技园区工作的产业人才销售。产权由个人与住房管理单位按一定产权比例共有，个人按所持产权比例支付购房款，拥有100%使用权。产业人才在区内工作满10年的，住房管理单位将持有的共有产权部分无偿转让给产业人才，个人获得100%产权，且可上市交易。满5年不满10年的，所购住房可上市交易，个人按产权比例份额分配交易价款。不满5年终止在区内工作的，所购共有产权住房实行定向回购，住房管理单位按原购房价格及产业人才已付购房款的利息予以回购。

杨评：当前，国家正在引导各地尝试和推进共有产权房。去年选了六个城市作为试点。其中上海近几年已在大规模的在运作。这里福建将共有产权房与产业人才，做了一个密切结合，有助于留住人才，也算是一个有益的尝试。

7、推进公共服务均等化提升小区基本公共服务水平

提升住宅小区基本公共服务水平。在新区建设和旧城改造中，必须留足教育用地，将中小学、幼儿园纳入整体规划，同步建设、同步使用。切实保障当地优质教育资源共享，可通过整体迁建、创办分校、集体化办学等形式，将名校名师等优质教育资源延伸，高起点办学。要合理规划建设公交专用道和公共站场枢纽，优化线路布局，提高覆盖度，增加公交出行分担率。要科学设置商业服务设施，做到设施合理布局和业态合理配置。要把推进公共服务均等化作为政府的主要责任，重点解决好就学、就医、健身、文娱、出行、养老、安全等居民关注的问题，完善住宅区配套条件，营造宜人的居住环境。

杨评：这是一条好政策！但对中短期市场影响较小。这里就不评了。

老杨最后总结一下：在李总理通过政府工作报告，明确2015年房地产政策的原则与方针之后，接下来相关部委肯定要落实、会出文件：货币化补贴与收购存量房属于必须，房贷放松也是必然，税收也可能减负，限外也可能取消。

而福建省，像去年一样，急吼吼的打头阵，赤裸裸的出台大力度的救市政策，很多领域都突破了当前国家政策的底线。福建为什么这么大胆、这么性急？幕后一定有故事。各位可以猜一猜。而且，去年8月闽八条出台后，9月30日央行和银监出台了“央四条”，似乎验证了闽八条中关于房贷的政策。

据此推论：接下去部委的房贷政策，还将会进一步放松，至少部分与闽七条相一致；还将有更多的市级政府、省级政府出台类似闽七条的救市文件，大多都将同样打着“稳定住房消费、支持自住需求”的旗号。大家不妨等着看戏……

来源：杨红旭楼市研究（微信号：yhxlsyj）

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